Pourquoi choisir Bordeaux pour votre investissement en LMNP ?Un dynamisme économique et démographiqueBordeaux, souvent surnommée la "Belle Endormie", s'est réveillée depuis plusieurs années pour devenir une métropole dynamique et attractive. Avec une croissance démographique soutenue, notamment une augmentation de 6 % sur les cinq dernières années, la ville attire aussi bien les étudiants que les jeunes actifs et les familles. Cette vitalité se traduit par une demande locative en constante progression, offrant ainsi de belles opportunités pour les investisseurs en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Découvrez également les autres villes où investir en LMNP ici.Une qualité de vie exceptionnelleRégulièrement classée parmi les villes offrant la meilleure qualité de vie en France, Bordeaux séduit par son climat océanique tempéré, ses 50 000 hectares de vignobles et ses nombreuses infrastructures culturelles et sportives. La proximité de l'océan Atlantique et des montagnes pyrénéennes ajoute à son attrait, faisant de Bordeaux une ville où il fait bon vivre et investir.Des infrastructures de transport performantesGrâce à la Ligne à Grande Vitesse (LGV), Bordeaux n'est qu'à deux heures de Paris, renforçant ainsi son attractivité auprès des professionnels et des télétravailleurs. Son réseau de transports en commun, comprenant tramways et bus, facilite les déplacements intra-urbains, un atout majeur pour les locataires.Le marché immobilier bordelais en 2025Évolution des prix de l'immobilierAprès une hausse des prix de 30 % entre 2015 et 2024, le marché immobilier bordelais amorce une légère baisse depuis 2024, avec une diminution de 3 % en un an. En mars 2025, le prix médian au mètre carré s'établit à 4 442 €. Cette correction offre aux investisseurs une opportunité d'entrée sur le marché à des conditions plus favorables.Rentabilité locative en LMNPLe loyer moyen pour un logement meublé à Bordeaux est de 830 € par mois. Plus précisément, cela correspond à :22,33 €/m² pour un studio18,91 €/m² pour un appartement deux pièces14,90 €/m² pour un appartement trois pièces14,42 €/m² pour un appartement quatre piècesCes niveaux de loyers, combinés aux prix d'achat actuels, permettent d'envisager une rentabilité locative intéressante pour les investisseurs en LMNP.Les avantages fiscaux du statut LMNP à BordeauxRégime fiscal avantageuxLe statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre des avantages fiscaux significatifs. Les revenus locatifs sont imposés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec deux régimes possibles :Le régime micro-BIC : il permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, simplifiant ainsi la déclaration fiscale.Le régime réel simplifié : il autorise la déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, frais de gestion, travaux, etc.) et l'amortissement du bien, réduisant ainsi l'assiette imposable.Récupération de la TVAEn investissant dans une résidence neuve avec services, les investisseurs peuvent récupérer la TVA à hauteur de 20 %, sous certaines conditions, notamment un engagement de location sur une durée minimale.Les quartiers à privilégier pour un investissement en LMNP à BordeauxLes ChartronsCe quartier historique, situé au nord du centre-ville, est prisé pour ses boutiques d'antiquaires, ses restaurants et sa proximité avec les quais. Il attire une population aisée et cosmopolite, garantissant une demande locative soutenue.​La BastideSitué sur la rive droite de la Garonne, La Bastide bénéficie d'un renouveau urbanistique avec de nombreux projets immobiliers. Sa proximité avec le centre-ville et ses espaces verts en font un choix judicieux pour les investisseurs.​Saint-MichelCe quartier multiculturel, en pleine mutation, offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs à la recherche de biens à rénover. Sa vie de quartier animée et sa proximité avec le centre historique séduisent de nombreux locataires.Les perspectives du marché locatif en 2025Une demande locative soutenueAvec une population étudiante de plus de 105 000 personnes et une économie en plein essor, Bordeaux connaît une demande locative forte, notamment pour les petites surfaces meublées. Cette tendance devrait se maintenir en 2025, offrant aux investisseurs en LMNP des perspectives de rentabilité intéressantes. Découvrez aussi notre outil qui vous permet de choisir la meilleure solution pour votre LMNP.Adaptation aux nouvelles réglementationsLes évolutions législatives récentes, notamment la loi de finances 2025, ont introduit des modifications concernant la fiscalité des locations meublées. Il est essentiel de se tenir informé des nouvelles dispositions pour optimiser votre investissement et assurer sa conformité.Les étapes clés pour réussir votre investissement en LMNP à BordeauxDéfinir votre projet d'investissementAvant de vous lancer, il est crucial de définir précisément votre projet :Objectifs financiers : recherche de revenus complémentaires, constitution d'un patrimoine, préparation de la retraite, etc.Type de bien : studio, T2, appartement familial, etc.Localisation : choix du quartier en fonction de la cible locative et de votre budget.Pourquoi investir en LMNP à Bordeaux en 2025 ?Investir en LMNP à Bordeaux en 2025 représente une opportunité intéressante pour diversifier votre patrimoine et générer des revenus complémentaires. La ville offre un cadre de vie attractif, une demande locative soutenue et des avantages fiscaux non négligeables. Cependant, une analyse approfondie du marché, une sélection rigoureuse du bien et une attention particulière aux réglementations en vigueur sont indispensables pour assurer la réussite de votre investissement. Découvrez également ici d’autres villes où investir en LMNP en 2025.

L'investissement en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) demeure une stratégie prisée pour générer des revenus complémentaires tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Cependant, le succès de cet investissement dépend grandement du choix de la ville. En 2025, certaines métropoles françaises se distinguent par leur dynamisme économique, leur attractivité et une demande locative soutenue. Pourquoi le choix de la ville est-il crucial pour un investissement en LMNP ?Le rendement d'un investissement en LMNP est fortement influencé par la localisation du bien. Une ville dynamique, avec une forte demande locative, assure non seulement une occupation régulière de votre bien, mais également une valorisation patrimoniale sur le long terme. Les critères essentiels à considérer incluent la croissance démographique, le dynamisme économique, la présence d'établissements d'enseignement supérieur et la qualité des infrastructures. Trouvez également le régime fiscal idéal pour votre LMNP avec notre outil.Toulouse : la ville rose en pleine expansionToulouse, surnommée la "ville rose", continue de séduire par son dynamisme économique et sa qualité de vie. Capitale européenne de l'aéronautique et de l'espace, elle attire une population active et étudiante en constante augmentation.Données clés :Prix moyen au m² : environ 3 540 €.Loyer moyen au m² : 14 €.Croissance démographique sur 5 ans : +6 %.Proportion de locataires : 65 %.Ces indicateurs montrent une demande locative soutenue, offrant aux investisseurs en LMNP des rendements potentiels attractifs, notamment dans des quartiers comme Compans-Caffarelli, Saint-Cyprien et Les Carmes.Lyon : une valeur sûre pour les investisseursLyon, deuxième pôle économique de France, offre un marché immobilier solide et une demande locative élevée. Son attractivité repose sur une économie diversifiée et une riche vie culturelle.Données clés :Prix moyen au m² : environ 5 500 €.Loyer moyen pour un T3 : 950 € par mois.Tension locative : 12,5 %.Proportion de locataires : 70 %.Les quartiers de la Part-Dieu, Confluence et Vaise sont particulièrement prisés, offrant aux investisseurs des opportunités intéressantes en LMNP.Nantes : une métropole en plein essorNantes se distingue par son dynamisme économique et sa qualité de vie, attirant chaque année de nouveaux résidents.Données clés :Prix moyen au m² : environ 4 200 €.Loyer moyen pour un T3 : 800 € par mois.Tension locative : 10,9 %.Proportion de locataires : 68 %.Les quartiers de l'île de Nantes et de Chantenay sont particulièrement recherchés, offrant des opportunités intéressantes pour les investisseurs en LMNP.Bordeaux : une attractivité confirméeClassée au patrimoine mondial de l'UNESCO, Bordeaux séduit par son cadre de vie et son économie dynamique, notamment dans les secteurs viticole et aéronautique.Données clés :Prix moyen au m² : environ 4 800 €.Loyer moyen pour un T3 : 900 € par mois.Tension locative : 11,8 %.Proportion de locataires : 69 %.Les quartiers comme Bacalan, Saint-Jean et la Gare Saint-Jean offrent des opportunités intéressantes pour les investisseurs en LMNP.Paris : l'incontournable capitaleMalgré des prix immobiliers élevés, Paris reste une valeur sûre pour les investisseurs, grâce à une demande locative constante et une vacance locative quasi inexistante.Données clés :Prix moyen au m² : environ 10 500 €.Loyer moyen pour un T3 : 1 500 € par mois.Tension locative : 8,5 %.Proportion de locataires : 75 %.Les quartiers comme Montmartre, Le Marais et Bastille restent très demandés, offrant des opportunités intéressantes pour les investisseurs en LMNP.Bordeaux : une métropole idéale pour investir en LMNPBénéficiant d'une situation géographique privilégiée à proximité de la côte Atlantique, Bordeaux reste une ville très attractive en 2025. Connue pour son patrimoine architectural, son dynamisme économique et sa renommée mondiale dans le secteur viticole, elle attire chaque année de nombreux étudiants, cadres et jeunes actifs. Avec un prix moyen au m² d'environ 4 700 € et une proportion élevée de locataires dépassant les 65 %, investir en LMNP à Bordeaux constitue une excellente opportunité. Les quartiers comme Chartrons, La Bastide et Bacalan, proches des pôles économiques et des universités, présentent une forte demande locative, garantissant un taux d'occupation élevé et un bon rendement locatif sur le long terme.Autres villes à considérerOutre les métropoles précédemment citées, d'autres villes françaises offrent des opportunités intéressantes pour un investissement en LMNP en 2025.Lille : une position stratégiqueSituée entre Paris, Londres et Bruxelles, Lille bénéficie d'une position géographique avantageuse et d'un dynamisme économique notable.Données clés :Prix moyen au m² : environ 3 426 €.Loyer moyen au m² : 14 €.Proportion de locataires : 70 %.Avec une forte population étudiante, notamment autour de l'Université Catholique, les quartiers de Vauban et Bois Blancs sont particulièrement attractifs pour un investissement en LMNP.Angers : une croissance remarquableAngers se distingue par une croissance démographique soutenue et une attractivité croissante, notamment auprès des jeunes actifs et des étudiants.

En 2025, la gestion comptable pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) a évolué, intégrant de nouvelles réglementations fiscales et comptables. Pour optimiser votre fiscalité et assurer la conformité de votre activité, il est essentiel de maîtriser ces obligations spécifiques.​Comprendre le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)Le statut de LMNP s'adresse aux particuliers qui louent des biens meublés sans en faire leur activité principale. Ce régime offre des avantages fiscaux attractifs, notamment la possibilité de choisir entre deux régimes d'imposition : le régime micro-BIC et le régime réel.​Conditions d'éligibilité au statut LMNPPour bénéficier du statut LMNP, vous devez remplir les conditions suivantes :Recettes locatives annuelles inférieures à 23 000 € ou ne dépassant pas les autres revenus d'activité du foyer fiscal.Absence d'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel.Location d'un bien meublé, c'est-à-dire équipé de manière à permettre au locataire d'y vivre convenablement dès son arrivée.Choisir le régime fiscal adapté à votre situationLe choix du régime fiscal est déterminant pour votre comptabilité et votre fiscalité.​Le régime micro-BICCe régime s'applique automatiquement si vos recettes annuelles n'excèdent pas 77 700 €. Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes déclarées, censé couvrir les charges liées à la location. Aucune comptabilité complexe n'est requise, mais ce régime peut être moins avantageux si vos charges réelles sont supérieures à l'abattement.​Le régime réelOptionnel, ce régime est souvent choisi lorsque les charges déductibles dépassent l’abattement forfaitaire du micro-BIC. Il nécessite la tenue d’une comptabilité détaillée et permet de déduire l’ensemble des charges réelles, y compris les amortissements du bien et du mobilier. Cette option est généralement plus avantageuse pour les propriétaires ayant des charges élevées.​Utilisez notre simulateur pour connaître le régime fiscal le plus avantageux pour vous.Tenir une comptabilité rigoureuse sous le régime réelSi vous optez pour le régime réel, une comptabilité précise est indispensable. Voici les principales obligations :​Les documents comptables à établirLivre-journal : il enregistre chronologiquement toutes les opérations financières liées à votre activité de location.​Grand livre : il regroupe les écritures du livre-journal par compte comptable.​Bilan et compte de résultat : ils synthétisent la situation financière de votre activité à la clôture de l'exercice.​Les charges déductiblesSous le régime réel, vous pouvez déduire de vos recettes locatives un certain nombre de charges, notamment :​Les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition du bien.Les frais de gestion et d'assurance.Les dépenses d'entretien et de réparation.Les taxes foncières.Les amortissements du bien immobilier et du mobilier.L'amortissement en LMNPL'amortissement est une notion comptable qui consiste à répartir le coût d'un bien sur sa durée d'utilisation. En LMNP, cela permet de déduire chaque année une partie de la valeur du logement, des travaux effectués et du mobilier, réduisant ainsi le revenu imposable.​Les nouveautés fiscales en 2025L'année 2025 apporte son lot de modifications fiscales impactant les LMNP. Il est crucial de les connaître pour adapter votre comptabilité en conséquence.​ Découvrez notre article sur les nouveautés à connaître du LMNP en 2025.Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-valueJusqu'à présent, les amortissements déduits n'étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Cependant, à partir de 2025, ces amortissements seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, augmentant ainsi la base taxable lors de la cession du bien.​Exemple : Si vous avez acquis un bien à 200 000 € et que vous avez pratiqué 50 000 € d'amortissements, en cas de revente à 300 000 €, la plus-value imposable sera calculée sur 150 000 € (300 000 € - 200 000 € + 50 000 €) au lieu de 100 000 € précédemment.​Modification des seuils et des abattements du régime micro-BICPour les locations meublées de tourisme non classées, le seuil d'application du régime micro-BIC est abaissé à 15 000 € de recettes annuelles, avec un abattement forfaitaire réduit à 30 %. Pour les meublés de tourisme classés, le seuil reste à 188 700 € avec un abattement de 71 %.​Les obligations déclarativesEn tant que LMNP, vous devez respecter certaines obligations déclaratives pour être en conformité avec l'administration fiscale.​Déclaration de début d'activitéDès le début de votre activité de location meublée, vous devez remplir le formulaire P0i et le transmettre au greffe du tribunal de commerce pour obtenir un numéro SIRET.​Déclaration des revenusRégime micro-BIC : les recettes brutes annuelles sont à reporter sur la déclaration complémentaire des revenus n°2042 C PRO.​Régime réel : vous devez remplir la liasse fiscale comprenant notamment les formulaires n°2031 et n°2033, à transmettre à l'administration fiscale.​Les conséquences d'une mauvaise tenue de la comptabilitéUne comptabilité mal tenue ou des erreurs dans vos déclarations peuvent entraîner des redressements fiscaux, des pénalités financières et une augmentation de votre imposition. Il est donc crucial de veiller à une gestion rigoureuse de vos finances pour éviter tout désagrément avec l’administration fiscale. Une erreur de déclaration, un retard de dépôt ou l’oubli de certaines charges peuvent non seulement vous coûter de l’argent, mais également entraîner des contrôles fiscaux pouvant être longs et fastidieux.Un mauvais suivi comptable peut aussi avoir un impact sur votre rentabilité. Par exemple, si vous oubliez de comptabiliser certaines dépenses ou de pratiquer l’amortissement de votre bien et de votre mobilier, vous pourriez payer plus d’impôts que nécessaire. Cela signifie une réduction de votre marge bénéficiaire et donc une moindre rentabilité sur votre investissement locatif. En gardant un registre précis et en anticipant les échéances fiscales, vous vous assurez non seulement d’optimiser votre imposition, mais aussi de mieux gérer votre trésorerie et d’avoir une vision claire de votre rentabilité.Stratégies pour optimiser votre comptabilité LMNPIl existe plusieurs moyens d’optimiser votre comptabilité en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel afin de maximiser vos gains et de minimiser votre imposition. Une bonne organisation et une gestion proactive sont essentielles.Suivi précis des recettes et dépensesUn des éléments clés pour bien gérer votre comptabilité LMNP est de tenir un suivi rigoureux de toutes vos recettes et dépenses. Cela signifie conserver tous les justificatifs de paiements et de charges déductibles, comme les factures d’entretien, les quittances d’assurance ou encore les intérêts d’emprunt. Vous pouvez utiliser un logiciel de comptabilité ou simplement un tableur Excel bien structuré pour vous assurer de ne rien oublier.Classez vos dépenses par catégories et notez bien les dates de paiement, les montants et la nature des charges. Cela facilitera grandement votre déclaration fiscale et vous aidera à ne pas perdre d’argent en oubliant de déduire certaines charges.Anticipation des échéances fiscalesChaque année, vous devrez respecter des délais précis pour déclarer vos revenus locatifs. En micro-BIC, cela est relativement simple, mais en régime réel, vous devrez préparer votre liasse fiscale et transmettre vos documents avant une date limite. Anticipez ces échéances pour éviter le stress et les pénalités de retard.Une bonne pratique consiste à établir un calendrier comptable avec les dates clés à respecter : déclaration de début d’activité, clôture d’exercice comptable, dépôt des déclarations fiscales… En organisant votre gestion de cette manière, vous réduisez le risque d’oubli et assurez une meilleure conformité fiscale.Optimisation de la fiscalité grâce aux amortissementsL’un des principaux leviers d’optimisation fiscale en LMNP au régime réel repose sur l’amortissement. Contrairement à d’autres régimes fiscaux, l’amortissement en LMNP permet de réduire votre base imposable sans créer de sortie de trésorerie. Il est donc essentiel d’utiliser cet avantage à votre bénéfice.L’amortissement concerne :Le bien immobilier, qui peut être amorti sur une durée de 20 à 30 ans, selon sa nature.Le mobilier et les équipements, qui s’amortissent généralement sur une période plus courte, allant de 5 à 10 ans.L’amortissement permet ainsi d’effacer une partie de vos revenus locatifs et, dans de nombreux cas, de ne pas payer d’impôt sur ces derniers pendant plusieurs années. Cependant, il faut rester vigilant quant aux nouvelles règles fiscales, notamment celles concernant la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de revente.Profiter des déficits reportablesEn régime réel, si vos charges dépassent vos revenus locatifs, vous générez un déficit foncier. Celui-ci peut être reporté sur vos revenus locatifs futurs, réduisant ainsi votre imposition les années suivantes. En optimisant votre gestion, vous pouvez créer une stratégie qui permet de lisser vos revenus et d’éviter des pics d’imposition.Ce mécanisme est particulièrement intéressant si vous avez des travaux importants à réaliser sur votre bien. Plutôt que de les étaler sur plusieurs années, il peut être plus judicieux de concentrer ces dépenses sur une même période pour générer un déficit et ainsi réduire votre imposition sur les années suivantes.Les erreurs à éviter dans la comptabilité LMNPMême avec une bonne organisation, certaines erreurs peuvent coûter cher. Voici quelques pièges à éviter :Ne pas conserver ses justificatifs : en cas de contrôle fiscal, vous devez être en mesure de justifier chaque charge déduite. Perdre une facture peut vous priver d’une déduction importante.Oublier de déclarer son activité : dès que vous mettez un bien en location meublée, vous devez déclarer votre début d’activité en remplissant le formulaire P0i. L’oubli de cette formalité peut entraîner des sanctions.Mal choisir son régime fiscal : si vous ne prenez pas le temps d’étudier quelle option est la plus avantageuse pour vous, vous risquez de payer plus d’impôts que nécessaire. Par exemple, rester en micro-BIC alors que vos charges sont élevées peut-être une erreur stratégique.Négliger les amortissements : ils constituent un des meilleurs leviers d’optimisation fiscale en LMNP. Mal les calculer ou ne pas les utiliser revient à perdre une opportunité de réduction d’impôt.Déclarer tardivement ses revenus : les pénalités pour retard de déclaration peuvent être élevées et peuvent s’accumuler rapidement si vous oubliez plusieurs échéances.Adopter une approche proactive pour une comptabilité réussie en LMNPRéussir sa comptabilité en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel en 2025 nécessite une approche rigoureuse et bien organisée. Que vous soyez sous le régime micro-BIC ou au régime réel, chaque choix fiscal a un impact direct sur votre rentabilité et votre imposition.En anticipant vos obligations, en maintenant un suivi précis de vos recettes et dépenses, et en optimisant vos amortissements et charges déductibles, vous pouvez considérablement améliorer la gestion de votre investissement locatif. Une comptabilité bien tenue ne se limite pas à respecter la législation, elle permet aussi de maximiser vos bénéfices et d’éviter les erreurs coûteuses.Avec une bonne organisation et une vision stratégique, votre activité de LMNP peut être une source de revenus stable et fiscalement optimisée sur le long terme. Assurez-vous de suivre les évolutions fiscales à venir et d’adapter votre comptabilité en conséquence pour rester en conformité tout en profitant au maximum des avantages du statut LMNP.

L’immobilier est l’un des investissements les plus populaires. Afin d’en tirer de nombreux avantages fiscaux, beaucoup de loueur opte pour le statut de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). En effet, créer une LMNP octroie énormément d’avantages que nous allons détailler et expliquer ici.La création du LMNPPour créer une location meublée non professionnelle, la seule contrainte est de souscrire, dans les quinze jours suivants le début d’activité de location du meublé, une déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité sur le site du guichet des formalités des entreprises : www.formalites.entreprises.gouv.fr ou sur www.procedures.inpi.fr Bon à savoir : Les loueurs de chambres d’hôtes sont tenus d’effectuer en plus une déclaration en mairie.Il est de bon ton de rappeler que pour obtenir et conserver le statut de LMNP, le loueur est tenu de respecter ces deux conditions :Les recettes provenant de la location meublée sont inférieures ou égales à 23 000 €Le montant des recettes du LMNP représente moins de 50 % des revenus globaux du foyerDe plus, comme son nom l’indique, un LMNP doit se composer d’un certain nombre de meubles listés par l’administration fiscale.Ainsi, les règles et démarches administratives à respecter pour créer et exercer une activité de location meublée non professionnelle sont extrêmement peu contraignantes.La fiscalité avantageuse des LMNPLa réduction d’impôt sur le revenu des locations meublées non professionnellesOutre une création rapide, le statut de LMNP offre une fiscalité très avantageuse. Plusieurs possibilités d’imposition s’offrent au loueur en meublé non professionnel. Les deux ouvrent de belles perspectives. Il peut être nécessaire de bien les comparer, car le plus avantageux n’est pas toujours celui auquel on pense.Bon à savoir : Les revenus des LMNP ne sont pas à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des BIC (Bénéfice Industriel et Commercial)Simuler vos impôts sur le revenu grâce au simulateur LMNP de la solution LIMPEE ! Régime Micro-BIC : une imposition simplifiéeLe régime micro BIC s’applique par défaut. Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (et jusqu'à 71 % pour les meublés de tourisme classés). Cela simplifie considérablement la déclaration fiscale, bien que ce ne soit pas toujours l’option la plus avantageuse.Régime Réel : une optimisation fiscale puissanteL’option pour le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées à votre investissement :Intérêts d’empruntCharges de copropriétéFrais de gestion et d’assuranceTravaux et entretienDe plus, il est possible d’amortir le bien immobilier et le mobilier, ce qui permet de réduire fortement, voire d’annuler l’imposition des revenus locatifs pendant plusieurs années.Comparatif entre les deux régimes CritèresMicro-BICRégime RéelAbattement forfaitaire50 % des loyers (71 % pour les meublés de tourisme classés)Non applicableDéduction des charges réellesNonOui (toutes les charges réelles sont déductibles)Amortissement du bien et du mobilierNonOui (réduction de la base imposable sur plusieurs années)Obligations comptablesSimples (aucun bilan comptable requis)Tenue comptable obligatoire avec bilan fiscalImpact fiscal sur les revenus locatifsPartiellement réduitForte optimisation fiscale, souvent avec 0 € d’impôt pendant plusieurs annéesDéficit reportableNon applicableDéficit imputable sur les revenus locatifs pendant 10 ansRecommandé si...Peu de charges et faible montant de loyersCharges importantes, investissement long terme et volonté d’optimisation fiscaleLe déficit en LMNPLes déficits créés par les locations meublées non professionnelles ne sont pas imputables sur les autres revenus du foyer. Ils ne peuvent être imputés que sur des revenus de même nature. De plus, ils sont reportables dix ans. C’est un bon avantage lié une fois de plus au régime réel.Amortissement LMNP et déficitLa fiscalité française interdit aux LMNP de générer des déficits liés aux amortissements.De prime abord cela peu paraître un handicap dans la gestion de son LMNP. En réalité, il n’en est rienEn effet, l’avantage de ne pouvoir faire de déficit avec les amortissements LMNP est qu’ils sont reportables sans limitation dans le temps. Ainsi, ils pourront s’imputer sur les bénéfices futurs.Au vu des montant des amortissements des LMNP c’est un sacré avantage qui permettra au loueur de ne pas générer de résultat imposable pendant plusieurs années.La TVA des locations meublées non professionnellesLa règle générale est que les LMNP sont exonérés de TVA. Cependant, les locations meublées correspondant à l’une des trois catégories ci-dessous sont soumises à TVA :Les loueurs de meublés offrant des prestations para-hôtelières (accueil des clients, service du petit-déjeuner et fourniture du linge de maison) Les copropriétaires d’établissements d’hébergement offrant des prestations para-hôtelières (maison de retraites, résidences étudiantes, EHPAD…)Les copropriétaires de résidence de tourisme classées louant leur lot à un exploitant par contrat pour une durée minimale de neuf ans.Les loyers de ces LMNP sont soumis au taux de 10 % (sauf les EHPAD qui sont soumis au taux de 5.5 %). L’avantageuse contrepartie est la possibilité pour les loueurs de récupérer la TVA sur l’achat du bien et les frais d’acquisition.L'avantage du LMNP ancienInvestir en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) dans l'ancien présente plusieurs atouts majeurs. Tout d'abord, le prix d'acquisition d'un bien immobilier ancien est généralement inférieur à celui d'un bien neuf, ce qui peut améliorer la rentabilité de l'investissement. Ces biens sont souvent situés dans des emplacements établis avec une demande locative avérée, réduisant ainsi les risques d'inoccupation. Enfin, l'investissement dans l'ancien permet de percevoir des revenus locatifs immédiats, sans attendre la construction ou la livraison d'un bien neuf.L'avantage du LMNP neufOpter pour un investissement en LMNP dans le neuf offre des avantages distincts. Les biens neufs sont conformes aux dernières normes de construction et d'efficacité énergétique, ce qui réduit les coûts d'entretien et les charges liées à la consommation énergétique. De plus, l'achat dans le neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits, généralement autour de 2 à 3%, contre 7 à 8% dans l'ancien. Certains dispositifs fiscaux, bien que soumis à des conditions spécifiques, peuvent également offrir des réductions d'impôts lors de l'investissement dans le neuf.LMNP : investir dans le neuf ou dans l’ancien ?Investir en LMNP ancien :Prix d’acquisition plus basRentabilité immédiatePossibilité d’acquérir des biens en centre-ville avec forte demande locativeInvestir en LMNP neuf :Frais de notaire réduits (2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien)Normes énergétiques récentes et entretien limitéÉligibilité à certains dispositifs fiscaux (Pinel, Censi-Bouvard sous conditions)L'avantage à la reventeLa revente d'un bien acquis sous le statut LMNP comporte des avantages notables. En cas de plus-value lors de la cession, un abattement est appliqué en fonction de la durée de détention du bien, conduisant à une exonération totale d'impôt sur la plus-value après 22 ans de possession. De plus, les amortissements pratiqués durant la période de location n'ont pas à être réintégrés lors de la vente, préservant ainsi l'avantage fiscal accumulé. Enfin, si le bien est situé dans une résidence de services et que l'acheteur poursuit l'activité de location meublée, la TVA initialement récupérée n'a pas à être reversée, sous réserve du respect des conditions en vigueur.La flexibilité du statut LMNPUn autre avantage du statut de LMNP est qu’il s’agit d’une activité qui ne contraint pas le loueur forcément sur du long terme. En effet, la fiscalité reste avantageuse même lors de la cession du bien et donc de l’arrêt de l’activité.La durabilité des revenusOutre la fiscalité et la flexibilité du statut, la location meublée non professionnelle permet de disposer de revenus récurrents sur du long terme, ce qui est également un avantage non négligeable.Pour finirNous l’avons vu, les avantages et intérêts procurés par le statut de loueur en meublé non professionnel sont nombreux et variés. De la facilité de la création, des compléments de revenus à la fiscalité avantageuse, la location meublée non professionnelle se montre très attrayante. Sa flexibilité n’enferme pas le loueur dans un système restrictif de long terme. Alors pourquoi hésiter à se lancer ? Découvrez les avantages de LIMPEE, votre solution pour déclarer votre location meublée en toute simplicité.

La location meublée non professionnelle (LMNP) est-elle une activité civile ou commerciale ? Cette question peut sembler technique, mais elle est essentielle pour les investisseurs en location meublée. Le choix entre activité civile ou commerciale a un impact direct sur la fiscalité, les obligations comptables et la structuration juridique de l’investissement.La nature juridique de la LMNP : une activité hybride ?Distinction entre activité civile et commercialeEn droit français, une activité est dite "civile" lorsqu’elle concerne la gestion du patrimoine privé d’un particulier, tandis qu’une activité "commerciale" implique l’achat ou la production de biens et services dans une logique de profit.La location immobilière nue est traditionnellement considérée comme une activité civile. En revanche, la location meublée est soumise à un régime spécifique, car elle implique la mise à disposition d’un bien équipé et prêt à l’usage.Le statut particulier de la location meubléeL’article 35 du Code général des impôts (CGI) classe les revenus issus de la location meublée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela signifie que, bien que l’activité de location meublée puisse être exercée par un particulier, elle est assimilée fiscalement à une activité commerciale.Toutefois, cette classification fiscale ne modifie pas nécessairement la nature juridique de la LMNP, qui reste généralement une activité civile tant qu’elle est exercée par une personne physique ou par une société civile ne réalisant pas de prestations hôtelières.Les critères qui font basculer la LMNP vers une activité commercialeLes prestations para-hôtelièresL’activité de location meublée peut être considérée comme commerciale lorsqu’elle inclut des services similaires à ceux d’un hôtel, tels que :La fourniture du petit-déjeunerLe nettoyage régulier des locauxLa fourniture de linge de maisonL’accueil et la réception des locatairesSi au moins trois de ces services sont proposés, l’activité est alors qualifiée de para-hôtelière et devient une activité commerciale à part entière.L’impact de la structure juridiqueLorsqu’une location meublée est réalisée par une Société Civile Immobilière (SCI), celle-ci peut perdre son caractère civil et être soumise à l’impôt sur les sociétés si l’administration fiscale considère qu’elle exerce une activité commerciale. C’est pourquoi les investisseurs en LMNP doivent être particulièrement vigilants lors du choix de leur structure juridique.Les conséquences fiscales et juridiques du statut de la LMNPRégime fiscal applicableEn LMNP classique : Les revenus locatifs sont imposés sous le régime des BIC (micro-BIC ou réel simplifié). Même si l’activité est civile sur le plan juridique, elle est traitée comme commerciale pour l’imposition des revenus.En para-hôtellerie : L’activité est pleinement commerciale et soumise à la TVA. Les obligations comptables sont plus lourdes et la gestion devient plus complexe.Obligations comptables et déclarativesLMNP : Déclaration des revenus sous le régime BIC, possibilité d’amortissement des biens, mais sans obligations comptables strictes pour les particuliers sous le régime micro-BIC.Para-hôtellerie : Comptabilité rigoureuse avec bilan, compte de résultat et déclaration de TVA.Conséquences sur la transmission du patrimoineLa qualification de l’activité peut impacter la fiscalité successorale. Une activité commerciale peut entraîner une imposition plus lourde en cas de transmission par donation ou succession, contrairement à une activité civile qui bénéficie de régimes fiscaux plus avantageux.Finalement ?La location meublée non professionnelle (LMNP) est juridiquement une activité civile tant qu’elle est exercée sans prestations para-hôtelières et sans passer par une structure commerciale. Cependant, sur le plan fiscal, elle est traitée comme une activité commerciale sous le régime des BIC.Avant d’investir en LMNP, il est essentiel de bien comprendre ces nuances pour optimiser sa fiscalité et éviter une requalification non souhaitée de son activité. Pour une gestion optimale et conforme aux obligations légales, les investisseurs peuvent s’appuyer sur des experts ou des logiciels spécialisés comme ceux proposés par Limpee.

En 2025, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) connaît des évolutions significatives, notamment en ce qui concerne l'amortissement des biens et la taxation des plus-values lors de la revente. Ces changements impactent directement la fiscalité des investisseurs immobiliers.Comprendre l'amortissement en LMNPL'amortissement est un mécanisme comptable qui permet aux propriétaires de biens meublés de déduire, chaque année, une partie de la valeur de leur bien (hors terrain) de leurs revenus locatifs imposables. Cette déduction vise à compenser la perte de valeur théorique du bien due à l'usure ou à l'obsolescence. Par exemple, pour un bien immobilier d'une valeur de 200 000 €, amorti sur 30 ans, le propriétaire peut déduire environ 6 667 € par an de ses revenus imposables.Jusqu'à présent, cette pratique permettait de réduire significativement l'imposition des revenus locatifs, rendant le régime réel du LMNP particulièrement attractif pour les investisseurs.Changements prévus en 2025Le projet de loi de finances pour 2025 introduit une mesure majeure : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession du bien. Concrètement, cela signifie que les amortissements déduits au fil des années viendront diminuer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, augmentant ainsi la base imposable lors de la revente.Illustration :Avant 2025 : Un bien acheté 200 000 € et revendu 280 000 € après avoir déduit 20 000 € d'amortissements. La plus-value imposable est de 80 000 € (280 000 € - 200 000 €).Après 2025 : Avec la réintégration des amortissements, le prix d'acquisition est considéré à 180 000 € (200 000 € - 20 000 €). La plus-value imposable est donc de 100 000 € (280 000 € - 180 000 €).Cette modification alourdit la charge fiscale lors de la revente, réduisant l'avantage fiscal initialement offert par l'amortissement.Impact sur la fiscalité des plus-valuesEn 2025, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) continue d'évoluer, impactant directement les stratégies d'investissement immobilier. L'un des points les plus sensibles concerne l'amortissement du bien et la taxation de la plus-value en cas de revente. Comment ces deux mécanismes fonctionnent-ils, et quelles sont les conséquences fiscales pour les investisseurs LMNP en 2025 ?L'amortissement en LMNP : un atout fiscal majeurL'amortissement est un avantage clé du régime fiscal LMNP, permettant de déduire comptablement la dépréciation du bien immobilier et du mobilier sur plusieurs années. Cette déduction réduit le revenu imposable, voire l'annule complètement dans certains cas.Comment fonctionne l'amortissement LMNP ?Dans le cadre du régime réel, les amortissements sont appliqués sur plusieurs postes :Le bien immobilier (hors terrain) : amorti sur une période de 20 à 40 ans.Le mobilier et équipements : amortis sur 5 à 10 ans.Les travaux : amortis selon leur nature, généralement entre 10 et 20 ans.Exemple : Un investisseur achète un appartement meublé pour 200 000 € (dont 20 000 € de terrain, non amortissable) et équipe son bien pour 10 000 €. Il pourra déduire environ 6 000 € par an en amortissement, ce qui réduit fortement son imposition.La revente d'un bien LMNP et la fiscalité de la plus-valueLorsqu'un investisseur revend son bien LMNP, il est soumis à l'imposition sur la plus-value immobilière. Cependant, contrairement à d'autres régimes fiscaux, la prise en compte des amortissements peut impacter significativement cette imposition.Calcul de la plus-value en LMNPLa plus-value est calculée comme suit :Toutefois, en LMNP, le prix d'acquisition ne tient pas compte des amortissements déjà déduits, ce qui augmente la base taxable.Exemple comparatif :Sans réintégration des amortissements (cas général) :Achat à 200 000 €, revente à 280 000 €.Plus-value taxable : 80 000 €.Avec réintégration des amortissements :Achat à 200 000 € avec 30 000 € d'amortissement.Prix d'acquisition réduit à 170 000 €.Plus-value taxable : 110 000 €.Barème fiscal de la plus-value LMNPLes plus-values sont soumises à :19 % d'impôt sur le revenu.17,2 % de prélèvements sociaux.Abattements pour durée de détentionUn allègement fiscal est accordé en fonction de la durée de détention :Exonération totale de l'impôt sur la plus-value après 22 ans.Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.Ainsi, plus la durée de détention est longue, plus la fiscalité est avantageuse.Stratégies pour optimiser la fiscalité en LMNP en 2025Compte tenu de ces évolutions fiscales, voici quelques stratégies pour réduire l'impact de l'imposition en cas de revente LMNP :1. Privilégier une détention longueConserver son bien au moins 22 ans permet de réduire fortement l'imposition sur la plus-value et d'éviter la réintégration des amortissements.2. Optimiser les charges déductiblesL'amortissement est un levier puissant pour diminuer la fiscalité sur les revenus locatifs. D'autres charges peuvent être déduites :Intérêts d'emprunt.Frais de gestion locative.Charges de copropriété.Assurances.3. Passer au statut de LMPSi les recettes locatives dépassent 23 000 €/an et représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal, le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'applique. Il offre certains avantages, comme l'imputation du déficit foncier sur le revenu global et une exonération de la plus-value sous conditions.4. Revendre à une sociétéVendre son bien à une SCI ou une SARL de famille permet parfois d'optimiser la fiscalité en limitant l'imposition directe sur la plus-value.À retenirL'année 2025 apporte des changements majeurs pour les investisseurs en LMNP, notamment concernant l'amortissement et la taxation des plus-values à la revente. Bien que l'amortissement reste un outil fiscal puissant, il peut alourdir la fiscalité lors de la cession du bien. Adopter une stratégie de détention longue, optimiser les charges et envisager le statut LMP sont des solutions pertinentes pour limiter l'impact fiscal. Il est conseillé de consulter un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine afin d'anticiper au mieux ces évolutions.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est au cœur de nombreuses discussions législatives en 2025. Avec un marché locatif sous tension et une volonté gouvernementale de rééquilibrer les avantages fiscaux entre location meublée et location nue, plusieurs amendements et projets de loi viennent modifier ce régime attractif pour les investisseurs. Quelles sont les principales évolutions attendues ? Quels impacts pour les propriétaires bailleurs ? Décryptage des mesures en discussion et de leurs implications.Contexte et définitionsLe statut LMNP permet aux particuliers de louer un bien meublé tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Ce régime offre deux options d'imposition :Le micro-BIC : avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés), sous condition de ne pas dépasser 77 700 € de recettes annuelles.Le régime réel : permettant la déduction des charges et l'amortissement du bien immobilier et du mobilier, ce qui réduit considérablement la base imposable.Face à la montée en puissance des locations de courte durée et aux tensions sur le marché du logement, l'État cherche à limiter certains avantages fiscaux accordés aux bailleurs en LMNP. Consultez notre article pour savoir quel régime choisir entre micro-BIC et réel.Réformes législatives en coursProjet de Loi de Finances (PLF) 2025 : vers une remise en cause de l'amortissement LMNP ?Un amendement clé du Projet de Loi de Finances 2025 (PLF 2025) proposait d’intégrer les amortissements déduits dans l’assiette de la plus-value imposable lors de la cession du bien. Cette mesure visait à réduire l’avantage fiscal du régime réel, souvent perçu comme plus attractif que la location nue.Toutefois, cette proposition a été rejetée par l’Assemblée nationale en novembre 2024, offrant un répit aux investisseurs en LMNP.Encadrement renforcé des locations de courte duréeFace à la montée en puissance des locations meublées de courte durée via des plateformes comme Airbnb, plusieurs mesures ont été adoptées :Réduction de l’abattement fiscal pour les meublés touristiques : L'abattement de 71 % pour les meublés non classés pourrait être abaissé à 50 %, rapprochant ainsi leur fiscalité de celle des locations classiques.Pouvoirs renforcés des municipalités : Les communes auront davantage de leviers pour limiter la prolifération des meublés de tourisme, via des autorisations de changement d’usage plus strictes et des quotas.Diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire : Une nouvelle obligation pour les propriétaires de meublés touristiques visant à améliorer la qualité des logements mis en location.Vers une harmonisation fiscale entre LMNP et location nue ?Le gouvernement envisage également une convergence entre la fiscalité des locations meublées et celles des locations nues. L'objectif est de supprimer certains écarts qui favorisent le meublé, notamment via :Une révision des seuils du micro-BIC.Un alignement progressif des règles d'amortissement avec celles des locations nues.Une taxation accrue sur les plus-values des biens en LMNP.Avantages et inconvénients des nouvelles mesuresAvantagesEncouragement de la location longue durée : Les mesures cherchent à favoriser la location classique, améliorant ainsi l’accès au logement pour les résidents.Harmonisation fiscale : Moins de distorsion entre location meublée et location nue.Renforcement du contrôle des locations touristiques : Davantage de régulation pour éviter les excès.InconvénientsIncertitude pour les investisseurs : Ces changements modifient la rentabilité des investissements en LMNP.Fiscalité potentiellement plus lourde : Moins d'avantages fiscaux pour les bailleurs, en particulier avec la possible remise en cause de l’amortissement.Impact sur le marché immobilier : Un encadrement trop strict pourrait freiner les investissements locatifs.Stratégies et conseils pour les investisseurs LMNPFace à ces évolutions, voici quelques conseils pour optimiser votre investissement en LMNP :Anticiper les évolutions fiscales : Se tenir informé des décisions législatives et adapter sa stratégie en conséquence.Opter pour des baux longue durée : Un moyen d’éviter les contraintes sur les locations touristiques et de bénéficier d’une stabilité locative.Évaluer l’intérêt du passage en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : En cas de durcissement des règles en LMNP, le statut LMP peut présenter des avantages fiscaux alternatifs.Optimiser son amortissement : Profiter encore de cet avantage fiscal tant qu'il est en vigueur.Diversifier ses investissements : Envisager d'autres types d’actifs immobiliers pour répartir les risques.Ce qu’il faut retenirL’année 2025 marque un tournant pour le statut LMNP, avec des réformes visant à encadrer les avantages fiscaux et à réguler le marché de la location meublée, notamment de courte durée. Si certaines mesures restent incertaines, il est crucial pour les investisseurs de suivre de près les évolutions législatives et d’adapter leur stratégie en conséquence.Vous souhaitez optimiser votre fiscalité LMNP ? Découvrez notre outil LMNP pour simuler gratuitement vos économies d'impôts pour choisir le régime le plus avantageux pour votre situation.

Quelles sont les évolutions fiscales pour le LMNP en 2025 ?Chaque année, la fiscalité des locations meublées non professionnelles (« LMNP ») peut être modifiée par la loi de finances. En 2025, plusieurs changements affectent les investisseurs en LMNP, tant sur le plan des régimes fiscaux que des obligations déclaratives et des déductions possibles. Cet article fait le point sur les évolutions LMNP à connaître pour anticiper au mieux votre budget et optimiser votre fiscalité.Modification des seuils des régimes fiscauxEn 2025, les seuils du régime micro-BIC et du régime réel simplifié ont été revalorisés :Le plafond du micro-BIC passe de 77 700 € à 80 000 €, permettant à plus de bailleurs de bénéficier de ce régime simplifié avec un abattement forfaitaire de 50 %.Le seuil du régime réel débute désormais à 80 000 € de recettes annuelles.Les loueurs en meublé de tourisme classé voient aussi leurs seuils ajustés à 190 000 € (contre 188 700 € auparavant).Quel régime fiscal choisir en 2025 ?Avec la hausse des plafonds, le régime micro-BIC devient plus attractif pour ceux qui perçoivent des revenus locatifs inférieurs à 80 000 €. Cependant, le régime réel reste plus avantageux si vous souhaitez amortir votre bien immobilier et déduire les charges réelles.L'évolution des déductions et des amortissements en LMNPL'amortissement LMNP toujours avantageuxLe dispositif d'amortissement LMNP reste inchangé en 2025, permettant aux investisseurs de réduire leur base imposable en amortissant :La valeur du bien immobilier sur 20 à 40 ans.Les meubles et équipements sur 5 à 10 ans.Les travaux de rénovation sur une durée variable selon leur nature.Cela permet de diminuer l'impôt sur les revenus locatifs, voire de générer un déficit reportable.Quels frais et charges sont déductibles en 2025 ?Les charges suivantes sont déductibles au régime réel :Intérêts d'emprunt.Frais de gestion et d'assurance.Charges de copropriété.Taxes foncières.Dépenses d'entretien et de réparation.Taxation et impact sur la rentabilité du LMNPHausse de la CSG et CRDSLa loi de finances 2025 prévoit une légère augmentation de la CSG et CRDS, portant la taxation globale des revenus locatifs à 17,8 % (contre 17,2 % en 2024). Cette hausse impacte directement les investisseurs en LMNP.TVA sur les locations meublées : quelles modifications ?En 2025, les règles de TVA restent inchangées :Pas de TVA pour les locations meublées classiques.TVA à 10 % ou 20 % pour les résidences de services remplissant certaines conditions.Possibilité de récupération de TVA pour les biens acquis en résidence de tourisme.Obligations déclaratives et contrôles renforcés en 2025Déclaration des revenus LMNPLes bailleurs en LMNP doivent déclarer leurs revenus via le formulaire 2042 C PRO en indiquant :Le montant brut des loyers perçus.L'abattement applicable (micro-BIC) ou les charges déductibles (régime réel).Renforcement des contrôles fiscauxEn 2025, l'administration fiscale renforce les contrôles sur les déclarations LMNP, notamment sur l'application des régimes fiscaux et les amortissements. Les loueurs doivent donc veiller à la conformité de leurs déclarations pour éviter tout redressement.Comment optimiser sa fiscalité LMNP en 2025 ?Avec les ajustements des seuils fiscaux et l'augmentation de la CSG/CRDS, il est essentiel d'optimiser sa déclaration LMNP pour limiter son imposition.Nos conseils :Comparez les régimes fiscaux pour choisir le plus avantageux.Profitez de l'amortissement LMNP pour réduire votre base imposable.Soyez rigoureux dans vos déclarations pour éviter les contrôles fiscaux.Pour simplifier votre déclaration, utilisez notre simulateur LMNP pour calculer vos impôts.