Amendements et projets de loi LMNP 2025 : Ce qu'il faut savoir

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est au cœur de nombreuses discussions législatives en 2025. Avec un marché locatif sous tension et une volonté gouvernementale de rééquilibrer les avantages fiscaux entre location meublée et location nue, plusieurs amendements et projets de loi viennent modifier ce régime attractif pour les investisseurs. 

Quelles sont les principales évolutions attendues ? Quels impacts pour les propriétaires bailleurs ? Décryptage des mesures en discussion et de leurs implications.

Contexte et définitions

Le statut LMNP permet aux particuliers de louer un bien meublé tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Ce régime offre deux options d'imposition :

  • Le micro-BIC : avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés), sous condition de ne pas dépasser 77 700 € de recettes annuelles.
  • Le régime réel : permettant la déduction des charges et l'amortissement du bien immobilier et du mobilier, ce qui réduit considérablement la base imposable.

Face à la montée en puissance des locations de courte durée et aux tensions sur le marché du logement, l'État cherche à limiter certains avantages fiscaux accordés aux bailleurs en LMNP. Consultez notre article pour savoir quel régime choisir entre micro-BIC et réel.

Réformes législatives en cours

Projet de Loi de Finances (PLF) 2025 : vers une remise en cause de l'amortissement LMNP ?

Un amendement clé du Projet de Loi de Finances 2025 (PLF 2025) proposait d’intégrer les amortissements déduits dans l’assiette de la plus-value imposable lors de la cession du bien. Cette mesure visait à réduire l’avantage fiscal du régime réel, souvent perçu comme plus attractif que la location nue.

Toutefois, cette proposition a été rejetée par l’Assemblée nationale en novembre 2024, offrant un répit aux investisseurs en LMNP.

Encadrement renforcé des locations de courte durée

Face à la montée en puissance des locations meublées de courte durée via des plateformes comme Airbnb, plusieurs mesures ont été adoptées :

  • Réduction de l’abattement fiscal pour les meublés touristiques : L'abattement de 71 % pour les meublés non classés pourrait être abaissé à 50 %, rapprochant ainsi leur fiscalité de celle des locations classiques.
  • Pouvoirs renforcés des municipalités : Les communes auront davantage de leviers pour limiter la prolifération des meublés de tourisme, via des autorisations de changement d’usage plus strictes et des quotas.
  • Diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire : Une nouvelle obligation pour les propriétaires de meublés touristiques visant à améliorer la qualité des logements mis en location.

Vers une harmonisation fiscale entre LMNP et location nue ?

Le gouvernement envisage également une convergence entre la fiscalité des locations meublées et celles des locations nues. L'objectif est de supprimer certains écarts qui favorisent le meublé, notamment via :

  • Une révision des seuils du micro-BIC.
  • Un alignement progressif des règles d'amortissement avec celles des locations nues.
  • Une taxation accrue sur les plus-values des biens en LMNP.

Avantages et inconvénients des nouvelles mesures

Avantages

  • Encouragement de la location longue durée : Les mesures cherchent à favoriser la location classique, améliorant ainsi l’accès au logement pour les résidents.
  • Harmonisation fiscale : Moins de distorsion entre location meublée et location nue.
  • Renforcement du contrôle des locations touristiques : Davantage de régulation pour éviter les excès.

Inconvénients

  • Incertitude pour les investisseurs : Ces changements modifient la rentabilité des investissements en LMNP.
  • Fiscalité potentiellement plus lourde : Moins d'avantages fiscaux pour les bailleurs, en particulier avec la possible remise en cause de l’amortissement.
  • Impact sur le marché immobilier : Un encadrement trop strict pourrait freiner les investissements locatifs.

Stratégies et conseils pour les investisseurs LMNP

Face à ces évolutions, voici quelques conseils pour optimiser votre investissement en LMNP :

  • Anticiper les évolutions fiscales : Se tenir informé des décisions législatives et adapter sa stratégie en conséquence.
  • Opter pour des baux longue durée : Un moyen d’éviter les contraintes sur les locations touristiques et de bénéficier d’une stabilité locative.
  • Évaluer l’intérêt du passage en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : En cas de durcissement des règles en LMNP, le statut LMP peut présenter des avantages fiscaux alternatifs.
  • Optimiser son amortissement : Profiter encore de cet avantage fiscal tant qu'il est en vigueur.
  • Diversifier ses investissements : Envisager d'autres types d’actifs immobiliers pour répartir les risques.

Ce qu’il faut retenir

L’année 2025 marque un tournant pour le statut LMNP, avec des réformes visant à encadrer les avantages fiscaux et à réguler le marché de la location meublée, notamment de courte durée. Si certaines mesures restent incertaines, il est crucial pour les investisseurs de suivre de près les évolutions législatives et d’adapter leur stratégie en conséquence.

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