Amortissement en LMNP : Comment ça marche ?

Afin d’optimiser leur fiscalité les loueurs en meublé non professionnelle ont recours à la technique comptable des amortissements. Il s’agit, pour les dépenses conséquentes telles que les frais d’acquisitions, les travaux ou l’agencement par exemple, de lisser leur coût sur une durée variable : en fonction de la durée d’utilisation prévue ou de l’obsolescence. L’amortissement LMNP est l’un des plus puissants levier fiscal.

Qu’est-ce que l’amortissement LMNP et comment ça marche ?

Pour la comptabilité d’un LMNP, le passage au régime réel permet la déduction des charges pour leurs valeurs réelles. Concernant les dépenses conséquentes qui peuvent être engendrées par les locations meublées non professionnelles (coût d’acquisition, travaux, cuisine équipée, mobilier…), appelées immobilisations, il est possible d’étaler la dépense « fictivement » dans la comptabilité. Ainsi le résultat sera, sur plusieurs années, diminué de ces fractions de dépenses, il s’agit des amortissements.

L’amortissement d’un bien en LMNP correspond à la part annuelle d’une immobilisation. Les éléments composant le bien immobilier n’ont pas tous la même durée d’utilisation. En effet, le gros-œuvre aura une durée de vie plus longue que de l’agencement par exemple, c’est pour cela que les biens immobiliers sont amortis selon la méthode des composants.

Peut-on amortir le terrain en LMNP ?

Bon à savoir : Le terrain n’est pas un élément amortissable. Avec le temps, le terrain ne se déprécie pas en comptabilité. Aussi, dans la comptabilité d’un loueur en meublé non professionnel, il est primordial d’isoler le prix du terrain sur l’achat du bien. Et ce, même si le prix du terrain n’est pas dissocié sur l’acte. 

Dans un tel cas, il faudra considérer qu’il représente une quote-part du coût d’acquisition, en général, il est estimé à 20 % de la valeur de l’acquisition immobilière.

Comment calculer un amortissement du bien immobilier placé en LMNP ?

Pour le calcul des amortissements d’un LMNP, il faut, du moins pour le bien immobilier, connaître la base amortissable du bien. C’est-à-dire déduire le prix du terrain de la valeur d’acquisition du bien immobilier. 

La durée d'amortissement LMNP

Une fois la base amortissable définie, il convient de l’amortir sur sa durée d’utilisation. Pour ce faire, à chaque composant du bien en LMNP est attribué un taux d’amortissement, une valeur définie en fonction de sa durée d’utilisation prévue. Il n’existe pas de durée légale d’amortissement. Cependant, l’administration fiscale a identifié des durées normales d’amortissements des composants pour les locations meublées non professionnelles. 

Le tableau d'amortissement LMNP ci-dessous reprend ces valeurs :

Le taux d’amortissement LMNP apparaissant en dernière colonne du tableau d'amortissement LMNP ci-dessus correspond à la valeur d’une année complète d’amortissement d’un composant par rapport à la valeur totale du composant.

Exemple de calcul d’amortissement LMNP :

Comment calculer un amortissement LMNP ? Comment ça marche ? 

Prenons un bien immobilier destiné à la location en meublé non professionnelle d’une valeur de 300 000 € avec un terrain d’une valeur de 60 000 €.

La base amortissable est donc de 300 000 – 60 000 = 240 000 €.

Les amortissements des composants du bien immobilier du LMNP se calculent ainsi :

• Pour le gros-œuvre : 240 000 x (40 % x 2 %) = 1 920 €
• Pour la façade : 240 000 x (20 % x 3.33 %) = 1 598 €
• Pour les installations générales et techniques : 240 000 x (20 % x 5 %) = 2 400 €
• Pour les agencements : 240 000 x (20 % x 6.67 %) = 3 202 €
• Amortissements annuels des composants du bien immobilier : 1920 + 1598 + 2400 + 3202 = 9 120 €

Les amortissements de ce LMNP s’élèveront donc à 9 120 € cette année, soit 3 % de la valeur totale du bien immobilier.

Le cas particulier des frais d’acquisition

Les frais de notaire et/ou d’agence payés lors de l’acquisition de la location en meublée non professionnelle peuvent être traités de deux façons :

• Ils sont ajoutés au prix du bien immobilier et donc ils sont amortis sur la durée du bien. C’est la solution préconisée en comptabilité, car cela permet de lisser leur coût sur la durée d’amortissement du bien en LMNP.
• Ou alors, ils peuvent être directement comptabilisés en charge et ainsi peuvent être immédiatement déduits du résultat fiscal. 

Pouvant paraître alléchante, la comptabilisation en charge permet une déduction forte une et une seule fois. Les années suivantes ne pourront donc pas bénéficier d’une quote-part de ces coûts pouvant rapidement s’avérer élevés. C’est pourquoi il est préconisé d’immobiliser les frais d’acquisitions du LMNP.

L’amortissement du mobilier du LMNP

Nous avons vu précédemment que le bien immobilier s’amortissait par décompositions des éléments.

Une location meublée non professionnelle ne se compose pas seulement d’un bien immobilier, il y a pour le qualifier de meublé, du mobilier.

Afin d’éviter les erreurs comptables, la doctrine fiscale qualifie d’immobilisation les achats d’au moins 500 € HT. Les dépenses inférieures pouvant directement être déduites intégralement en charge.

Le mobilier s’amortit également selon une vétusté proratisée. La durée d’amortissement LMNP est généralement comprise entre 5 à 10 ans. La période estimée d’amortissement LMNP d’un achat de mobilier peut être estimé comme la période avant son remplacement.

Bon à savoir : Passer le mobilier en charge pour le déduire entièrement directement peut s’avérer tentant. Mais, en l’immobilisant au bilan du LMNP, cela permet d’étaler son coût sur une durée et ainsi de lisser la dépense dans le temps. Ainsi, le résultat se retrouve diminué sur plusieurs années.

D’autres dépenses amortissables en LMNP ?

Non négligeable, il est aussi possible d’amortir les travaux de rénovations de la location meublée non professionnelle. Les dépenses pouvant être nombreuses et variées, il faut envisager les durées suivantes :

• 5 ans pour des travaux de revêtements de sol
• 10 ans pour une cuisine, la plomberie ou les peintures et les papiers peints
• 15 ans pour des travaux de maçonnerie, des parquets
• 20 ans pour des travaux d’électricité

Ces durées d’amortissements LMNP sont données à titre indicatif et ne constituent pas une vérité absolue.

LMNP ancien, peut-on amortir ?

En LMNP, que le bien mis en location soit neuf ou ancien, l’amortissement est possible. Tant que le régime d’imposition choisit est le réel, les amortissements LMNP sont déductibles. Il n’existe pas de différence dans les amortissements LMNP neuf ou ancien.

En bref, peu importe la date d’acquisition du bien immobilier, au régime réel d’imposition, les amortissements sont toujours possibles et déductibles.

La fiscalité des amortissements LMNP

La règle générale

Les amortissements des LMNP sont totalement déductibles d’un point de vue comptable. Ce n’est pas forcément le cas d’un point de vue fiscal.

Une distinction est à faire entre les locations meublées non professionnelles « stricto sensu » (La location d’une chambre étudiante à l’année) et les locations meublées non professionnelles dites para-hôtelières (une chambre d’hôte).

Dans un cas, les amortissements LMNP seront complètement déductibles, dans l’autres, ils seront plafonnés. 

Le tableau ci-dessous présente les deux situations :

Pour les locations « stricto sensu », l’article 39C du CGI prévoit que les amortissements LMNP correspondent à la différence entre les loyers encaissés et les charges autres que les amortissements. 

Soit :

Amortissements LMNP = Total des loyers encaissés – Charges (autres qu’amortissements)

Ainsi, l’existence d’un déficit ne peut pas provenir des amortissements du LMNP pour les locations « stricto sensu ».

Les locations non professionnelles de type para-hôtelière, quant à elles ne sont pas affectées par ce plafond d’amortissement LMNP et peuvent donc déduire la totalité des amortissements LMNP chaque année.

L’excédent d’amortissement LMNP

Comme nous venons de le voir, les LMNP « stricto sensu » ont un amortissement plafond correspondant à la différence entre les loyers encaissés et les charges autres que les amortissements. Ainsi, l’existence de ce plafond entraine un excédent d’amortissement LMNP.

En effet, si le total des amortissements du LMNP est égal à 3 500 € et que la différence entre les loyers encaissés et les charges est de 500 €, alors les amortissements déductibles du LMNP ne peuvent être que de 500 €.

Qu’advient-il des (3 500 € - 500 €) = 3 000 € non admis en déduction ?

La réponse est la suivante : En LMNP, l’excédent d’amortissement (les 3 000 € dans l’exemple précédent) sont reportables sur les prochaines déclarations, et ce, sans limitation de durée.

De ce fait, cet excédent d’amortissement LMNP pourra être imputé sur une déclaration ou plusieurs déclarations futures afin d’obtenir un résultat nul et donc ne pas payer d’impôt sur le LMNP pendant plusieurs années.

La déclaration des amortissements LMNP :

Le calcul des amortissements LMNP est une étape importante, mais il est encore nécessaire de les déclarer.

Comme chaque année, la liasse fiscale du LMNP doit être établie. Sur cette liasse, les amortissements de la location meublée calculés doivent être déclarés sur le formulaire cerfa 2033C.

S’il y a des excédents d’amortissements LMNP, ceux-ci doivent être réintégrés de manière extra comptable sur le formulaire cerfa 2033B.

Cela peut sembler compliqué, mais pas de panique ! Notre application vous permet de gérer vos amortissements LMNP automatiquement.

En effet, nous calculons, si vous êtes en LMNP « stricto sensu » le plafond des amortissements de votre location en meublée non professionnelle et procédons à la réintégration fiscale automatiquement.

En résumé :

Le statut de LMNP permet, lorsque le régime réel est souscrit (de plein droit ou sur option), de déduire comptablement les amortissements du bien mis en location (qu’il soit ancien ou neuf), du mobilier et également des travaux de rénovations.

Le bien immobilier obéit à la règle d’amortissement par composant. C’est-à-dire que sa base amortissable doit être décomposée par postes disposant chacun d’une durée d’amortissement LMNP différente :

• Gros œuvre amortit sur 50 ans
• Façade et étanchéité amortit sur 30 ans
• Installations générales et techniques amorties sur 20 ans
• Agencements amortis sur 15 ans

Les autres dépenses amortissables des LMNP sont, selon la doctrine administrative, les dépenses de plus de 500 € HT. Leurs durées d’amortissement LMNP fluctuent en fonction du coût mais aussi de leur durée de service. Un réfrigérateur aura une durée d’amortissement LMNP plus courte que la rénovation du système électrique par exemple.

Il est important de souligner que le terrain du LMNP ne doit pas être amorti. Si la valeur du terrain n’est pas distinctement valorisée sur l’acte notarié, il est nécessaire de le proratiser et de l’exclure de la base amortissable du bien mis en location.

Les frais d’acquisition du LMNP peuvent au choix être passé en charge (permettant une importante déduction sur un exercice) ou être amortis. Auquel cas, ils doivent être ajoutés à la valeur du bien immobilier (permettant ainsi d’étaler leur coût sur plusieurs années).

Enfin, sur le plan fiscal, une distinction est à opérer suivant qu’il s’agisse d’un LMNP dit « stricto sensu » (la mise de location d’une chambre à l’année par exemple) ou s’il s’agit d’une location non professionnelle para-hôtelière (une chambre d’hôte).

Le LMNP para-hôtelier permet la totale déduction des amortissements.

En LMNP « stricto sensu », les amortissements sont plafonnés à la différence entre les loyers encaissés et les charges autres que les amortissements (article 39 C du CGI). Cette situation conduit à l’existence d’excédents d’amortissement qui sont imputables sur les bénéfices des futures années. Il n’y a pas de limitation dans le temps du report de ces excédents d’amortissements LMNP.

Enfin, lors de la réalisation de la liasse fiscale, les amortissements LMNP calculés sont à déclarer sur le formulaire cerfa 2033C et les potentiels excédents d’amortissements doivent être réintégrés extra comptablement.

Notre application permet d’établir votre liasse fiscale automatiquement en appliquant les règles d’amortissements de votre LMNP (règles comptables et fiscales) qui correspondent à votre situation.