Amortissement et plus-value LMNP en 2025
En 2025, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) connaît des évolutions significatives, notamment en ce qui concerne l'amortissement des biens et la taxation des plus-values lors de la revente. Ces changements impactent directement la fiscalité des investisseurs immobiliers.
Comprendre l'amortissement en LMNP
L'amortissement est un mécanisme comptable qui permet aux propriétaires de biens meublés de déduire, chaque année, une partie de la valeur de leur bien (hors terrain) de leurs revenus locatifs imposables. Cette déduction vise à compenser la perte de valeur théorique du bien due à l'usure ou à l'obsolescence.
Par exemple, pour un bien immobilier d'une valeur de 200 000 €, amorti sur 30 ans, le propriétaire peut déduire environ 6 667 € par an de ses revenus imposables.
Jusqu'à présent, cette pratique permettait de réduire significativement l'imposition des revenus locatifs, rendant le régime réel du LMNP particulièrement attractif pour les investisseurs.
Changements prévus en 2025
Le projet de loi de finances pour 2025 introduit une mesure majeure : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession du bien. Concrètement, cela signifie que les amortissements déduits au fil des années viendront diminuer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, augmentant ainsi la base imposable lors de la revente.
Illustration :
- Avant 2025 : Un bien acheté 200 000 € et revendu 280 000 € après avoir déduit 20 000 € d'amortissements. La plus-value imposable est de 80 000 € (280 000 € - 200 000 €).
- Après 2025 : Avec la réintégration des amortissements, le prix d'acquisition est considéré à 180 000 € (200 000 € - 20 000 €). La plus-value imposable est donc de 100 000 € (280 000 € - 180 000 €).
Cette modification alourdit la charge fiscale lors de la revente, réduisant l'avantage fiscal initialement offert par l'amortissement.
Impact sur la fiscalité des plus-values
En 2025, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) continue d'évoluer, impactant directement les stratégies d'investissement immobilier. L'un des points les plus sensibles concerne l'amortissement du bien et la taxation de la plus-value en cas de revente.
Comment ces deux mécanismes fonctionnent-ils, et quelles sont les conséquences fiscales pour les investisseurs LMNP en 2025 ?
L'amortissement en LMNP : un atout fiscal majeur
L'amortissement est un avantage clé du régime fiscal LMNP, permettant de déduire comptablement la dépréciation du bien immobilier et du mobilier sur plusieurs années. Cette déduction réduit le revenu imposable, voire l'annule complètement dans certains cas.
Comment fonctionne l'amortissement LMNP ?
Dans le cadre du régime réel, les amortissements sont appliqués sur plusieurs postes :
- Le bien immobilier (hors terrain) : amorti sur une période de 20 à 40 ans.
- Le mobilier et équipements : amortis sur 5 à 10 ans.
- Les travaux : amortis selon leur nature, généralement entre 10 et 20 ans.
Exemple : Un investisseur achète un appartement meublé pour 200 000 € (dont 20 000 € de terrain, non amortissable) et équipe son bien pour 10 000 €. Il pourra déduire environ 6 000 € par an en amortissement, ce qui réduit fortement son imposition.
La revente d'un bien LMNP et la fiscalité de la plus-value
Lorsqu'un investisseur revend son bien LMNP, il est soumis à l'imposition sur la plus-value immobilière. Cependant, contrairement à d'autres régimes fiscaux, la prise en compte des amortissements peut impacter significativement cette imposition.
Calcul de la plus-value en LMNP
La plus-value est calculée comme suit :
Toutefois, en LMNP, le prix d'acquisition ne tient pas compte des amortissements déjà déduits, ce qui augmente la base taxable.
Exemple comparatif :
- Sans réintégration des amortissements (cas général) :
- Achat à 200 000 €, revente à 280 000 €.
- Plus-value taxable : 80 000 €.
- Avec réintégration des amortissements :
- Achat à 200 000 € avec 30 000 € d'amortissement.
- Prix d'acquisition réduit à 170 000 €.
- Plus-value taxable : 110 000 €.
Barème fiscal de la plus-value LMNP
Les plus-values sont soumises à :
- 19 % d'impôt sur le revenu.
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
Abattements pour durée de détention
Un allègement fiscal est accordé en fonction de la durée de détention :
- Exonération totale de l'impôt sur la plus-value après 22 ans.
- Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.
Ainsi, plus la durée de détention est longue, plus la fiscalité est avantageuse.
Stratégies pour optimiser la fiscalité en LMNP en 2025
Compte tenu de ces évolutions fiscales, voici quelques stratégies pour réduire l'impact de l'imposition en cas de revente LMNP :
1. Privilégier une détention longue
Conserver son bien au moins 22 ans permet de réduire fortement l'imposition sur la plus-value et d'éviter la réintégration des amortissements.
2. Optimiser les charges déductibles
L'amortissement est un levier puissant pour diminuer la fiscalité sur les revenus locatifs. D'autres charges peuvent être déduites :
- Intérêts d'emprunt.
- Frais de gestion locative.
- Charges de copropriété.
- Assurances.
3. Passer au statut de LMP
Si les recettes locatives dépassent 23 000 €/an et représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal, le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'applique. Il offre certains avantages, comme l'imputation du déficit foncier sur le revenu global et une exonération de la plus-value sous conditions.
4. Revendre à une société
Vendre son bien à une SCI ou une SARL de famille permet parfois d'optimiser la fiscalité en limitant l'imposition directe sur la plus-value.
À retenir
L'année 2025 apporte des changements majeurs pour les investisseurs en LMNP, notamment concernant l'amortissement et la taxation des plus-values à la revente. Bien que l'amortissement reste un outil fiscal puissant, il peut alourdir la fiscalité lors de la cession du bien.
Adopter une stratégie de détention longue, optimiser les charges et envisager le statut LMP sont des solutions pertinentes pour limiter l'impact fiscal. Il est conseillé de consulter un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine afin d'anticiper au mieux ces évolutions.