Comment récupérer la TVA en LMNP ?

La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est l’impôt le plus rentable en France. En effet, presque tous les biens et services y sont soumis. La majeure partie des entreprises peuvent récupérer la TVA sur leurs achats.

Dans certains cas, les LMNP (qui sont des entreprises) peuvent, elles aussi, récupérer la TVA sur le prix d’acquisition, les potentiels travaux et les achats de l’activité.

Néanmoins, afin de pouvoir récupérer la TVA (qui peut représenter jusqu’à 20% du coût d’acquisition) les loueurs de meublés non professionnels doivent respecter un certain nombre de conditions et d’obligations.

Dans cet article nous vous détaillons les conditions et obligations nécessaires aux propriétaires de location en meublées non professionnelles pour que ceux-ci puissent récupérer la TVA.

L’activité de loueur en meublé vis-à-vis de la TVA

Tout d’abord, il est primordial d’indiquer que dans la plus grande partie des cas les LMNP ne sont pas soumis à TVA. De ce fait, dans la majorité des cas récupération n’est pas possible pour les locations de meublés non professionnelles. Cependant, comme souvent dans le droit français, il y a des particularités. Il existe par conséquent 3 catégories de LMNP qui sont soumises à la TVA :

• La première d’entre elles concerne les loueurs en meublé fournissant des prestations para-hôtelières : Il s’agit majoritairement des propriétaires de chambre d’hôtes qui doivent au minimum assurer l’accueil de la clientèle, le service du petit-déjeuner et la fourniture de linge de maison.

• La seconde catégorie correspond aux propriétaires d’un hébergement dans un établissement offrant des prestations para-hôtelières (EPHAD, chambres étudiantes, résidences séniors, résidences d’affaires…). Dans cette catégorie, le propriétaire du bien doit louer son bien à un exploitant ou à une société d’exploitation.

• Enfin la troisième catégorie regroupe les propriétaires d’un lot dans une résidence de tourisme classée qui louent à une société d’exploitation.

Lorsque le bien acquis est loué à un exploitant ou à une société d’exploitation, le bail signé doit être établit pour une durée d’au moins neuf ans.

Dans tous les cas, il est nécessaire que le bien concerné soit un bien neuf. C’est-à-dire en cours de construction ou construit depuis moins de cinq ans et que le propriétaire actuel soit le premier propriétaire du bien.

Par réciprocité, les biens anciens loués en meublés non professionnels sont exclus du périmètre de la récupération de TVA.

Bon à savoir : La récupération de TVA est possible pour l’achat d’un mobil-home en résidence de service.

Notons également que les services para-hôteliers (L’accueil de la clientèle, le service du petit-déjeuner, le nettoyage des locaux ou la fourniture de linge de maison) ne doivent pas être sous-traités. En effet, dans un tel cas, le loueur ne pratique plus d’activité hôtelière et donc son activité n’est plus soumise à TVA.

Également, pour pouvoir récupérer la TVA sur l’acquisition du bien mis en location, le propriétaire à l’obligation de collecter la TVA sur les loyers encaissés. En effet, la récupération de la TVA entraîne de facto la collecte de la taxe. Ainsi les loyers doivent être soumis à un taux 10% de TVA (5.5% de TVA pour les locations en maison de retraite, établissements pour personnes handicapées, foyer-logements…).

Récupérer la TVA sur son investissement, oui mais comment ?

Nous avons vu précédemment que par nature l’activité de loueur en meublé non professionnel est une activité exonérée de TVA, normalement exonérée de TVA. Également, étant donné les montants de chiffre d’affaires réalisés, les LMNP sont, dans la plupart sous le régime de la franchise en base de TVA.

C’est-à-dire que si le chiffre d’affaires annuel du loueur en meublé est inférieur à 91 900€, alors l’activité de LMNP est d’office placée sous le régime de franchise en base. Dans la grande majorité des cas de locations en meublée non professionnelles, il s’agit du régime par défaut. Sous ce régime il n’est pas possible de récupérer la TVA.

Ainsi, pour pouvoir récupérer la TVA il est nécessaire pour l’exploitant de la location en meublée non professionnelle d’opter volontairement pour le paiement de la TVA. Il pourra récupérer la TVA sur l’acquisition du bien neuf et les potentiels travaux réalisés.

Bon à savoir : Si le logement est vendu avant le terme de la vingtième année, le loueur devra procéder à un remboursement de TVA récupérée au prorata du temps de détention.

Quelles sont les obligations déclaratives pour un LMNP soumis à TVA ?

Comme nous l’avons évoqué dans le paragraphe précédent, dans la grande majorité des cas, une activité LMNP soumise à TVA ne se fera que sur option volontaire au régime simplifié d’imposition (RSI). L’option pour ce régime entraîne l’obligation pour l’exploitant de réaliser une déclaration annuelle de TVA, appelée CA12. Pour cela il devra indiquer chaque année le montant de la TVA collectée sur les loyers encaissés et le soustraire au montant de la TVA récupéré, correspondant à la TVA payée sur ses différents achats (ce qu’on appelle la TVA déductible). 

En plus de cette déclaration annuelle de TVA, il faudra verser deux acomptes par an :

• 55% du montant de la TVA due l’année précédente en juillet
• 40% de ce même montant en décembre

Pour les LMNP ayant un chiffre d’affaires supérieur à 840 000 € c’est le régime normal qui s’applique. Sous ce régime, le loueur se doit de réaliser une déclaration de TVA CA3 chaque mois.

En conclusion

L’activité de loueur en meublé non professionnel offre de multiples avantages. L’un d’entre eux peut être la récupération de la TVA grevant le prix d’acquisition du bien, les travaux éventuels et les achats nécessaires à l’activité en LMNP. Avec l’application du taux normal de TVA, cela correspond à récupérer jusqu’à 20% des sommes engagées.

Cette opportunité fiscale qu’est la récupération de la TVA est, comme souvent en France, soumise à des conditions. En effet, comme nous l’avons vu, la récupération de la TVA ne peut s’appliquer que sur un bien neuf, proposant des services para-hôteliers (accueil de la clientèle, nettoyage des locaux, fourniture de linge de maison ou service du petit-déjeuner) et/ou loué à une société d’exploitation pour une durée d’au moins neuf ans. 

Avant de s’engager dans ce type d’investissement, il faut se souvenir que si le bien est cédé avant le terme de la vingtième année, le loueur devra procéder à un remboursement partiel de la TVA qu’il aura récupéré antérieurement.

Il est de plus fort probable que le loueur ait à opter pour le paiement de la TVA, et donc, d’élaborer des déclarations de TVA. Sans oublier de collecter cette taxe sur les loyers encaissés.

Les contraintes sont fortes mais l’avantage procuré est conséquent. Pouvoir récupérer jusqu’à 20% du prix d’acquisition d’un bien exploité en LMNP peut, très rapidement, représenter une belle somme.

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