LMNP et IFI en 2025 : Tout comprendre

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre aux investisseurs une fiscalité avantageuse pour la location de biens meublés. Cependant, il est essentiel de comprendre comment ces biens sont pris en compte dans le calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Cet article vous fournira une vue d'ensemble des interactions entre le statut LMNP et l'IFI, en tenant compte des évolutions législatives récentes.

Qu'est-ce que l'IFI ?

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) en 2018. Il concerne les contribuables dont la valeur nette du patrimoine immobilier excède 1,3 million d'euros au 1ᵉʳ janvier de l'année d'imposition. L'IFI s'applique aux biens immobiliers détenus directement ou indirectement, après déduction des dettes liées à ces actifs.

LMNP et IFI : quelle imposition ?

Les biens loués en meublé sous le statut LMNP sont généralement considérés comme des actifs immobiliers entrant dans l'assiette de l'IFI. Toutefois, des exceptions existent, notamment lorsque l'activité de location meublée est exercée à titre professionnel.

Conditions d'exonération pour les LMNP

Pour être exonéré d'IFI, le bien loué meublé doit être considéré comme un bien professionnel. Les critères principaux sont les suivants :

• Inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) : Le loueur doit être inscrit en tant que professionnel.
• Revenus locatifs prépondérants : Les recettes locatives doivent excéder 23 000 euros par an et représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

Si ces conditions sont remplies, le bien peut être exonéré d'IFI. Cependant, pour les LMNP, ces critères sont rarement satisfaits, rendant l'exonération difficile à obtenir.

Calcul de l'IFI pour les LMNP

Si vos biens meublés ne remplissent pas les conditions d'exonération, ils sont inclus dans l'assiette de l'IFI. La valeur à déclarer correspond à la valeur vénale nette au 1ᵉʳ janvier de l'année d'imposition, c'est-à-dire le prix auquel le bien pourrait être vendu sur le marché. Les dettes contractées pour l'acquisition ou l'entretien de ces biens sont déductibles, sous certaines conditions.

Impact des réformes fiscales récentes

En 2025, des réformes ont modifié la fiscalité des locations meublées. Notamment, la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values lors de la cession d'un bien loué en meublé a été instaurée. Cette mesure vise à réduire les avantages fiscaux liés au statut LMNP.

Cependant, ces réformes n'ont pas modifié les règles spécifiques de l'IFI concernant les biens loués en meublé. Ainsi, les conditions d'exonération et les modalités de calcul de l'IFI pour les LMNP restent inchangées.

Stratégies pour optimiser votre fiscalité

Pour minimiser l'impact de l'IFI sur votre patrimoine, plusieurs stratégies peuvent être envisagées :

• Revoir la structure de détention : Envisager la détention des biens via des sociétés, comme les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) à l'Impôt sur les Sociétés (IS), peut offrir des avantages fiscaux.
• Optimiser les dettes déductibles : S'assurer que les dettes liées aux biens immobiliers sont bien déductibles de l'assiette de l'IFI.
• Diversifier les investissements : Investir dans des actifs non immobiliers pour réduire la part de l'immobilier dans votre patrimoine taxable.

Obligations déclaratives

Si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1,3 million d'euros, vous devez déclarer votre IFI en même temps que votre déclaration annuelle de revenus. Il est crucial de fournir une évaluation précise de vos biens et de conserver les justificatifs en cas de contrôle fiscal.