Tout ce qu'il faut savoir de la loi ALUR
La loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR), promulguée en 2014, a profondément modifié le paysage immobilier français. Son objectif principal était de réguler le marché locatif, de protéger les locataires et de favoriser l'accès au logement.
En 2025, il est essentiel de comprendre les implications actuelles de cette loi, notamment pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP).
Les objectifs initiaux de la loi ALUR
La loi ALUR visait plusieurs objectifs clés :
- Encadrement des loyers : Limiter les hausses excessives des loyers dans les zones tendues.
- Amélioration des relations locatives : Renforcer les droits des locataires tout en clarifiant les obligations des bailleurs.
- Lutte contre l'habitat indigne : Mettre en place des mesures pour éradiquer les logements insalubres.
- Simplification des démarches administratives : Faciliter les procédures liées à la location et à l'urbanisme.
Les mesures phares de la loi ALUR
Encadrement des loyers
L'une des mesures emblématiques de la loi ALUR est l'encadrement des loyers dans les zones tendues, où la demande de logements dépasse l'offre. Un loyer de référence est fixé, et les loyers ne peuvent excéder de plus de 20 % ce montant ni être inférieurs de 30 %. Cette mesure vise à éviter les loyers abusifs et à garantir l'accès au logement pour le plus grand nombre.
Création de la garantie universelle des loyers (GUL)
Initialement prévue par la loi ALUR, la GUL devait assurer aux propriétaires le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire. Cependant, cette mesure a été abandonnée en 2015 au profit du dispositif Visale, qui offre une garantie similaire pour les jeunes et les salariés précaires.
Réglementation des locations meublées
La loi ALUR a également encadré les locations meublées, en définissant précisément les critères du logement meublé et en imposant des baux d'une durée minimale d'un an, renouvelable tacitement. Pour les locations à des étudiants, la durée minimale est de neuf mois, sans tacite reconduction.
Création des observatoires des loyers
Pour mieux connaître le marché locatif et appliquer l'encadrement des loyers, la loi ALUR a institué des observatoires des loyers chargés de collecter et d'analyser les données sur les niveaux de loyers pratiqués.
Les évolutions récentes en 2025
Depuis sa promulgation, la loi ALUR a subi plusieurs ajustements pour s'adapter aux évolutions du marché immobilier et aux besoins des acteurs concernés. En 2025, certaines mesures continuent d'impacter le secteur, notamment pour les investisseurs en LMNP.
Renforcement de l'encadrement des loyers
Face à la persistance de tensions sur le marché locatif dans certaines zones, des ajustements ont été apportés pour renforcer l'encadrement des loyers. Les préfets disposent désormais de prérogatives accrues pour fixer les loyers de référence et sanctionner les contrevenants.
Régulation des meublés de tourisme
La prolifération des locations de courte durée via des plateformes comme Airbnb a conduit à une raréfaction des logements disponibles pour la location longue durée. En réponse, des mesures ont été mises en place pour encadrer plus strictement ces pratiques, notamment en imposant des déclarations obligatoires et en limitant la durée de location des résidences principales.
Impact sur le statut LMNP
Les investisseurs en LMNP doivent être particulièrement attentifs aux évolutions législatives découlant de la loi ALUR et des réformes fiscales récentes. En 2025, des modifications notables sont à prévoir :
- Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value : Jusqu'à présent, les amortissements déduits n'étaient pas pris en compte lors du calcul de la plus-value immobilière. Désormais, ils seront réintégrés, augmentant ainsi la base imposable lors de la revente du bien.
- Réduction des abattements fiscaux pour les meublés de tourisme : Les abattements applicables aux revenus tirés de locations meublées de courte durée ont été revus à la baisse, réduisant ainsi l'avantage fiscal pour ces types de locations.
Découvrez également notre simulateur LMNP afin de calculer le montant de votre impôt sur le revenu.
Les obligations des bailleurs en 2025
La loi ALUR impose aux bailleurs plusieurs obligations visant à protéger les locataires et à assurer la transparence du marché locatif. En 2025, il est crucial de veiller au respect de ces obligations pour éviter les sanctions.
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G au DPE, considérés comme des passoires thermiques, sont interdits à la location. Les bailleurs doivent donc réaliser les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique de leurs biens.
Rédaction du bail et état des lieux
La loi ALUR a standardisé le contenu des baux de location et des états des lieux. Les bailleurs doivent utiliser des modèles conformes aux prescriptions légales, incluant notamment les informations relatives au loyer de référence, aux charges récupérables et aux travaux réalisés dans le logement.
Dépôt de garantie loi ALUR
Le montant du dépôt de garantie est encadré par la loi ALUR. Pour une location meublée, il ne peut excéder deux mois de loyer hors charges.